Il settore immobiliare italiano ha mostrato un notevole rafforzamento nel secondo trimestre dell’anno, con investimenti che hanno raggiunto i 1,6 miliardi di euro. Sommando questi dati a quelli del primo trimestre, il totale per il primo semestre del 2024 si attesta a circa 3,5 miliardi di euro, per un aumento del 65% rispetto allo stesso periodo del 2023. Questa crescita segue la scia positiva del quarto trimestre 2023, che aveva registrato la migliore performance dell’anno e indicato segnali di ripresa. E il commercial real estate italiano presenta un forte potenziale di crescita, in particolare per quanto riguarda strutture alberghiere, data center, healthcare, student housing. Di equity crowdfunding e investimenti in questo settore ne abbiamo parlato con Luigi Ucci, CEO di UpsideTown, piattaforma di equity crowdfunding immobiliare autorizzata Consob, operativa da poco più di un anno e con all’attivo 2,5 milioni di raccolta in ambito immobiliare. Ma prima di raccontarvi che cosa ci ha detto nella nostra nuova puntata dedicata al real estate, soffermiamoci sui dati recentemente pubblicati nel report “Italy on Stage”, che mette in evidenza i settori chiave del mercato oggi in Italia.
Leggi anche: Noemi Mariani, paladina social di chi vive in case da incubo: «Che fatica avere 30 anni e stare a Milano»
I risultati del report sullo stato dell’immobiliare in Italia
Il mercato italiano degli uffici, pur non soffrendo della stessa contrazione della domanda di spazio osservata in altri Paesi, deve comunque innovarsi per continuare ad attrarre talenti. In Europa, Milano si conferma il secondo mercato per canone prime di 700 €/mq/anno, preceduto solo da Parigi, mentre Roma si colloca all’ottavo posto risultando il secondo canone prime più alto dell’Europa meridionale, con 560 €/mq/anno. E mentre la maggior parte delle città italiane sta assistendo a una costante crescita della domanda di abitazioni in affitto, guidata soprattutto dalle generazioni più giovani e dagli studenti, l’intensificazione dei flussi turistici porta a un impiego sempre più frequente dello stock residenziale a fini ricettivi.
In questa ottica, il settore living offre opportunità di investimento, anche verso una social value creation. Allo stesso tempo, migliorare ed espandere l’offerta ricettiva, e gli investimenti nel settore hotels, rappresentano un modo per accompagnare una crescita più sostenibile del turismo, facendo leva su una delle industrie più importanti del nostro Paese. Anche il settore retail offre oggi importanti opportunità d’investimento, dopo anni di fermo provocati dalle incertezze causate dalla pandemia e dai timori di una progressiva erosione delle vendite dei negozi fisici. Un esempio tra tutti è il Retail Out-of-Town che, dopo gli ultimi anni impegnativi a causa delle restrizioni per il contenimento dei contagi, è tornato a mostrare ottimi dati di fatturati, offrendo importanti opportunità di investimento grazie ai prezzi ai minimi storici.
Come va l’equity crowdfunding nel real estate
Abbiamo approfondito il tema con Luigi Ucci, CEO della piattaforma di equity crowdfunding UpsideTown, che ci ha detto: «In questo periodo si denotano trend marcati con volumi di crescita importanti lato lending rispetto alle transazioni degli anni scorsi e meno lato equity. Questi due mercati, che prima viaggiavano in maniera differente, oggi si sono unificati. La parte di lending ha ottenuto benefici in modo più veloce per quanto riguarda i tassi di interesse e i rendimenti».
La piattaforma guidata da Luigi è specializzata in Real estate e Green energy: «Sono i due settori protagonisti in questo segmento di mercato – racconta il CEO – In Italia contiamo volumi più ridotti in termini di investimenti rispetto ad altri Paesi europei come la Francia, la Germania, la Spagna. In questo ambito, i finanziamenti hanno un orizzonte temporale contenuto, da 12 a 36 mesi, e faticano ad essere assorbiti dal mercato, mentre nei mercati esteri questo passaggio avviene in maniera più semplice». Ma non è soltanto il mercato che conta: «Un altro tema centrale nell’equity crowdfunding è la familiarità con gli strumenti innovativi che hanno a disposizione gli investitori e che, in Italia, contano un tasso di alfabetizzazione più basso rispetto ad altri paesi dell’Unione Europea». Considerando le singole città, Milano è in pole position. «Contiamo una polarizzazione in termini di investimenti sul mercato milanese, mentre in seconda posizione c’è Roma».
Come superare gli ostacoli
Ostacoli e barriere che incidono sugli investimenti nell’equity crowdfunding nel real estate, secondo Luigi, si stanno superando anche grazie a un incremento dei volumi: «La prospettiva è quella di ottenere un rendimento interessante rispetto alle operazioni tradizionali, con una finanza alternativa che ha potenzialità di remunerazione significative. Sono previste anche detrazioni fiscali importanti che portano a un ritorno effettivo per gli investitori. L’anno scorso, per esempio, i nostri investor hanno segnato un ritorno che si aggira intorno al 14-15% sul lordo. E quest’anno stiamo chiudendo sopra questa percentuale».
Tra le operazioni più richieste ci sono quelle di frazionamento, riqualificazione e riutilizzo degli spazi, efficientamento energetico e riuso di spazi con creazione di valore. Ma che cosa è cambiato nell’equity crowdfunding in questi ultimi anni? «Mentre l’equity è nato con grandi progetti che avevano ad oggetto lo sviluppo di grandi palazzine, e con una durata significativa da 24 a 36 mesi, ora il mercato sembra prediligere operazioni con un target diverso come frazionamenti di durata più contenuta che permettono una diversificazione del portafoglio».
AI ed equity
Anche le ultime tecnologie legate all’intelligenza artificiale sono di aiuto. «Da un punto di vista di processi, l’AI può essere adoperata nelle fasi di prescouting delle iniziative e di pricing. La tecnologia aiuta anche a reindustrializzare il processo, sfruttando le capacità di preanalisi – racconta il CEO – Noi abbiamo sviluppato un software di AI che ci consente di analizzare i progetti in velocità con machine learning e deeplearning anche attraverso dati acquisiti da provider internazionali». E in merito agli sviluppi futuri, Luigi afferma: «Se analizziamo i prossimi 15 anni, pensiamo che i volumi possano continuare a crescere, perché l’offerta e l’utilizzo di questi strumenti si amplierà sempre di più e si inseriranno nuove attività anche per quanto la diversificazione del prodotto e la crescita della industry. Inoltre, si andrà verso una polarizzazione di soggetti specializzati con competenze sui vari settori e verso una sempre più costante attenzione alla qualità e alla reputation dei progetti. Anche la diversificazione del rischio per gli investitori è un tassello molto importante».
